Ejecución de expensas en Barrios Cerrados

La Sala M de La Cámara Nacional en lo Civil dictó un fallo de interés en autos "CLUB DE CAMPO EL MORO c/ LACIVITA, ALEJANDRO JUAN MANUEL s/COBRO DE SUMAS DE DINERO" (6/12/2021) donde habilitó la pretensión de cobro de expensas mediante un trámite ejecutivo por parte del Barrio Privado, es decir adoptando un camino procesal de persecución del crédito mas rápido, que permite a todo conjunto inmobiliario solventar los gastos de su gestión de manera mas previsible.

En primera instancia tal posibilidad le fue rechazada al Conjunto Inmobiliario, y el motivo del juez de la instancia de grado inferior era que el Club de Campo no estaba adecuado a la nueva reglamentación del Código Civil y Comercial. Efectivamente, debe aclararse que la nueva normativa permite emitir certificado de deuda y tramitar el cobro de esos importes en un juicio ejecutivo de cobro de expensas mucho mas ágil, para los nuevos conjuntos y los viejos que se adecuen.

El Club de Campo apeló y la Sala M le otorgó la razón permitiéndole perseguir el cobro de las expensas mediante un juicio ejecutivo; para ello la Sala consideró que pese que el Club de Campo no está sometido a la nueva normativa, el reglamento constitutivo prevé la ejecución de expensas por vía ejecutiva.

Cabe resaltar que estos conjuntos, como el que pretendió el cobro de las expensas que motivó el dictado de la sentencia, se tratan de conjuntos inmobiliarios que ya estaban organizados y en funcionamiento como tales antes de la entrada en vigor del Código Civil y Comercial (año 2015) por lo que merecen el calificativo de conjuntos inmobiliarios preexistentes.

Para esos emprendimiento existentes antes de la sanción del nuevo Código éste indica en su artículo 2075 que : "Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones que regulan este derecho real" . En la especie, el Club de Campo no había acudido a la adecuación impuesta en el Art. 2075.

Pese a la falta de adecuación del Club de Campo la pregunta a responder es si estos conjuntos pueden acudir al cobro ejecutivo de las expensas, sin tener que recorrer, de lo contrario, un largo camino procesal de un juicio ordinario.

Como se observa, la Sala M le otorgó la razón al Club de Campo y consideró que el certificado de deuda de expensas expedido de conformidad con lo dispuesto por su estatuto se adecúa a las previsiones del art. 524 del Código Procesal de la Nación. De esta manera la Sala M se ubica en la posición que permite esta ejecución, la cual es adoptada por la mayoría de las Salas que componen la Cámara Nacional en lo Civil Nacional .

Por último, debe advertirse que esta posición, adoptada por la Sala M, no es unánime y que para los emprendimientos que adoptaron formas societarias mercantiles para la gestión de sus espacios comunes la Cámara Nacional en lo Comercial dictó un fallo plenario "Barrio Cerrado Los Pilares c. Alvarez Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo" (04/05/2015) donde desestimó la posibilidad del cobro ejecutivo.

Fdo. Equipo Hojman & Schunck Abogados

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